永泰土拍还要求与现房销售挂钩，这对房地产行业有哪些影响？

“今年上半年企业拿地情况，与2016年和2017年企业抢地导致‘’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为，早年抢地的副作用在此后两三年开始显现，导致一批房企要么栽倒，要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛，这个过程还会持续好几年。即便是以稳健著称的企业，在大量囤地之后仍有担忧。

这种做法不适合所有的开发商，因为有些开发商存在资金不足的情况，现有的资金可能撑不到房子竣工，造成开发商资金链断裂。随着经济的不断发展，预售房所展现出来的缺点越来越明显，比如开发商不注重房子的质量，房子提前出售，出现的风险都会由业主承担。

土拍竞品质房企怎么赚钱 房地产土拍是怎么拍的

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这对于房地产行业会有一定的影响，这样的做法其实可以吸引消费者的兴趣，而且能够让他们更加积极配合，也能够引起他们的积极度，而且也能够促进房地产行业的发展，而且也能够促进经济前不久，国新办召开了一次主题为“努力实现全体住有所居”的发布会。会议强调“将通过建立住房保障体系、全面落实房地产市场长效机制实现全体住有所居目标”。的发展。

会对房地产行业造成冲击，而且会影响房地产业的消费，也会影响房地产业的发展，会导致房地产业的销售遇到问题，也会导致经济压力。

揽金2712.7亿元，2022上海土拍收官，这些土地被哪些企业收购？

房地产行业从旧有模式走到今天，已经到了痛下决心改变的时刻。如果再以高杠杆、高负债推进其发展，发生系统性金融风险的可能性就会越来越大。当前，市场总体平稳，企业降杠杆降负债取得积极成效。实践证明，房地产长效机制建设正在发挥作用，是精准有效的。成果来之不易，应该不断完善相关政策和举措，巩固长效机制建设成果，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

桂园、金地、中建各自斩获了3宗地块，并列拿地宗数；首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块，其中保利的静安大宁地块总金额，达105亿元。多家企业首进上海拿地，如深圳鹏瑞、京东；也有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中强势入驻。

有静安国资旗下的北万置业；保利联合体；招商蛇口联合体；华发；建发；南山控股；安徽高速；祥源地产；龙湖；宝华；亚伦等企业。

上海在土地拍卖的过程当中，一共有10家企业参与，被南山控股以总价17.36亿收入囊中。这集中土拍规则优化调整次拍卖也非常的成功。

房地产调控不可轻言放松

从局部看，个别企业债务危机和个别城市出现土地流拍、房价下行城市个数增多等，目前尚属个别的情况。因此，既应高度重视，避免风险扩大化，更应该理性看待并从中吸取教训。“三线四档”房地产企业融资管理规则是衡量企业金融风险的具体指标，当前“三条红线”均踩的高风险“红档”企业是少数，处于“绿档”不踩线的企业仍是大多数。个别房企出现的经营困难对于整个行业发展的影响还需要观察。土地市场的降温与土拍规则的变化相关，更多城市要求“竞品质”，对企业的要求提高，同时叠加企业资金压力增加、利润预期降低等因素，导致房企对拿地的观望情绪上升，土拍规则的优化有助于稳定土地市场和稳地价。房价整体涨幅延续回落态势，表明一段时间以来房地产长效机制建设取得积极成效，房地产市场过热的态势得到抑制。

不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情个别房地产企业在生产运营中出现了一些困难、房价环比下跌的城市持续增多、第二轮集中供地过程中多个城市出现了土地流拍……透过这些现象，可看出房地产市场当前的状况与前一段时间发生了一定变化。一时间，各种不确定因素困扰着这个行业。况，就轻言放松调控。“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

事实上，从大局看，当前房地产市场整体运行仍保持平稳，房地产行业的基本面并没有发生明显改变。的数据显示，1-8月份，商品房销售面积两年平均增长5.9%；商品房销售额两年平均增长11.7%。房地产开发投资保持基本稳定，1-8月份两年平均增长7.7%。这些情况说明，随着各方面持续推进房地产市场调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举等制度措施不断完善，房地产市场仍有望保持稳定发展。

房地产行业仍有不小的发展空间，市场无需过于悲观。从近处看，一些财务指标健康，资金较为宽裕的企业，面对当前行业的大洗牌反而有望将自身优势进一步扩大。着眼长远，我国经济从高速增长向高质量发展迈进，城市发展正由大规模增量建设转为存量改造和增量结构调整并重，房地产企业若着眼于此多下功夫，仍光明未来。

杭州第三批集中供地：19宗地收金431亿，滨江连夺3宗地

新京报讯 （记者徐倩）9月15日，杭州第三批集中供地结束。据中指研究院统计，当天出让的19宗涉宅地块全部成交，成交总价430.6亿元，平均溢价率5.13%。其中，有8宗地块竞价达到上限进入线下一次性报价阶段，有9宗地块底价成交。

中指研究院浙江分院常务副总高院生点评称：“杭州本次供地推出量虽然较少，但保持了比较火热态势，推出的19宗地块有8宗竞价达到上限进入一次性报价阶段，占比达42.1%，土拍表现依旧抢眼，表明房企也对杭州的土地市场普遍看好。”

滨江摇中3宗地，绿城70亿拿下庆隆宅地

在当天上午的土拍结束后，有8宗地块竞价达到上限进入下午的线下一次性报价阶段。其中，在上午并未出手的滨江“独中三元”，成功摇中3宗地块，是下午拿地数量多的房企，耗资69.1亿元，拿下的地块包括了热门的四堡七堡单元15地块、四堡七堡单元39地块和牛田单元14地块。

与此同时，杭州本土龙头房企绿城以总价70亿元竞得庆隆小河单元宅地。该地块在一次性报价环节便已成交，共4家单位进入报价环节，但只有2家递交报价，在与滨江的较量中，绿城险胜。

此外，绿城小镇竞得余杭区联荣片区04地块，总价10.9亿元。该地块同样在一次性报价环节成交，未进入摇号。

三批次土拍热度持续，竞得房企多元化

从第三批集中供地竞得的房企来看，浙江本土民营企业积极参与。其中，浙江本土中小房企杭州金穗、浙江杰立、浙江圣奥置业分获一子；杭州地铁开发以底价拿下两宗地铁上盖物业综合体项目；另外，外来实力房企招商蛇口、保利、华润分别有所斩获。

高院生点评称：“本次土拍中，大型央企参拍积极，华润、招商、保利等大型央企现身。同时，中建三局、建发、金地等均出手，但未能有所斩获。而滨江、绿城两大本土大佬依旧强势出手斩获颇丰，此外，多家本土中小房企也成功捡漏。”

总体来看，此次杭州第三批供地依然延续了前两轮的热度，平均溢价率5.13%，进入到线下报价的地块占比达42.1%，相比第二批次扩大15.4个百分点。

截至目前，杭州今年共计出让了124宗地块，成交率，在重点城市土地流拍率高企的市场环境下，杭州土地市场走出了“行情”。

杭州近年来集中供地情况列表

供图/中指研究院

“本次杭州三批次集中供地土拍热度相对较高，房企的参与度也较高，尤其是热点地块各类企业参拍都非常积极。由此可见，市场下行期，杭州作为全国为数不多市场8月10日，天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日，并将之前的溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到限价后，采用摇号方式确定竞得人。韧性仍较足的城市之一，备受房企青睐。另一方面，各板块土拍行情跟着新房行情走，板块分化明显，钱二、申花、滨江等新房中签率较低的板块，房企补仓意愿强烈。未来较长时间内，土拍行情将延续分化特征。”高院生表示。

编辑 引入“高标准住宅方案”以消灭劣质住房杨娟娟

校对 柳宝庆

22城第二批集中供地趋冷 头部房企拿地金额占六成

“拿地价格预估可适当激进，但又不能盲目激进，需要对项目价格预估进行合理分析和判断，判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素，这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。

研究机构认为，在政策调控和房地产金融审慎管理走向常态化的情况下，房企拿地意愿受限，预计后续竞拍的城市土地市场也将降温。二批次流拍和撤牌地块较多的城市，或进一步优化土拍规则。

个别房企和个别城市出现了新情况新问题，不应该成为放松调控的理由。每当市场出现下行趋势，总会有“放松调控”“”的声音出现，近也不例外。当前，不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况，就轻言放松调控，不能重回将房地产作为短期经济手段的老路上去。“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

多城下调溢价率上限 提高参拍门槛

由于土拍规则调整，在第二次集中供地过程中，多个城市的土地出让出现延期或重新挂牌，例如，深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌，福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看，很多本该8月集中土拍的城市，都延期至9、10月份。

根据中指研究院发布的一份报告，在22个重点城市中，第二轮集中供地的土拍规则较首批主要呈现三点变化：首先，竞拍规则优化为“限价 摇号”。以广州、南京、杭州、合肥为代表的多数城市溢价上限被下调至15%，降低房企的拿地成本。部分城市取消“竞配建”和“竞自持”，多数城市引入摇号作为竞价达上限后的终环节。其中，上海和苏州实行“一次报价”，无锡、福州等11个城市“摇号”出让，、青岛等6个城市则采取“竞报高品质方案”。

其次，参拍门槛在多个维度被抬高。在开发资质上，重点城市第二批次地块的出让规则对竞买人开发资质要求更加严格，包括资质级别、年限、联合多主体等，在购地资金上，审查力度加强，除天津外的多数城市明确房企股东和购地资金来源“得”，上海、南京等城市须在土拍前后经由会计师事务所开展审查。

，品质相关标准提升。杭州、苏州等10个城市在第二批集中供地中强调“品质”要求。其中，和合肥在设置品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让；青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式，苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。

流拍率上升 头部房企拿地金额占六成

克尔瑞研究中心分析认为，从已完成二轮集中土拍的城市看，土拍规则的调整产生了一定的稳地价效应，土地市场普遍出现降温。对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑。具体看，成交溢价率均较首轮土拍有所降低，尤其是济南、天津等低热度城市，溢价率降幅均在10个百分点以上；除厦门外，其余7个城市二轮流拍率均大幅走高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过30%。

中指研究院也称，在住宅用地加大供应的情况下，厦门、无锡、成都等城市的成交规模虽然进一步走高，但土地市场降温明显，竞价达上限的地块比重较首批有所下降。长春、天津等市场较冷城市的上限地块比重保持低位。成交楼面价方面，多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，青岛和成都则受初始楼面价较高影响地价上涨。

对于后市，中指研究院认为，预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价终环节的概率较高，利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。

“二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。”该研究院还分析，为响应加强住房保障体系建设的要求，部分城市第三批集中供地或将加大保障性租赁住房用地供应，其中长春已明确表示第三批将以棚改用地和租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

不过，在土拍遇冷大环境下，头部房企仍表现斐然。克而瑞研究中心数据显示，第二轮集中供地含宅地成交地块中，成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元，占成交总额的60%，且较首轮有4%的上升，其中，中海、保利、厦门建发位居前三。

中指研究院就认为，随着土地市场热度走低，拿地成本下行，第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机会，利于其以较低成本增加优质土储。

消灭劣质住房 、完善保障房体系 集中土拍下的“模式”意义重大

2021年，所推出的一系列土拍新规取代了以往的“双竞规则”，尤其房企摇号、低溢价率等规则能够帮助房企减轻拿地成本压力，促使房企不再向下要利润，预计未来两年内上市的项目将大幅度减少。

其中备受市场关注的核心为“住有所居”。

“住有所居”的现实意义在于人人有房住，而非人人买房住。伴随着一系列政策的落地，在可预见的未来几年，国内住房保障体系将会不断得以完善。“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”是未来国内房地产市场中的重要组成部分，保障性住房将与商品房一同构建起整个国内房地产市场的供给端。

住房保障体系构建的核心在增加土地供应，如果没有充足的土地供应，住房保障体系的发展仍将缓慢，且会持续让位于商品房市场。

2021年的全国集中土拍市场，包括、重庆、杭州在内的多座城市，在集中土拍时均增加了竞租赁住房或自持租赁面积的竞拍新规则，一系列规则的设置对于保障性住房的土地供应形成了有力支撑，能够保证市场中商品房与保障性住房能够进行双通道供应。

我们以土地市场为例。

8月30日，发布第二批集中供应地块共43宗地块，总供应面积达到243.7万㎡，规模比首次供地增加44%，起始价1358.77亿。

在5月的首批集中供地中，的整体土地成交溢价率为6.4%。由于其所具备较为完善的竞拍规则，得到了住建部的直接表扬，且其一系列土拍规则被称之为“模式”，不少城市在第二批集中供地的竞拍规则中也在积极学习引入“模式”。

以重庆二批集中供地为例。8月31日重庆公布第二批集中供地地块宗数，共挂牌42宗地，其中17宗地配有自持租赁住房。

在竞拍规则中，重庆同样也增加了“竞自持”条件。当竞价达到限价后，转为现场竞自持租赁住房比例环节；当竞自持租赁住房比例达到时，转为竞自持租赁住房年限环节；当竞自持租赁住房年限达到50年时，则以接受该条件中竞买保证金到账者确定为终竞得人。不难看出，重庆较为复杂的竞拍规则设定也是优先“保障”。

包括重庆在内，在多座城市已经公布的第二批集中供地公告中，保障性租赁住房供地的比例正在不断提升，同轮集中供地的“经验缺乏”相比，二批供地均已开始针对溢价率与租赁住房比例进行规则设置，“模式”的作用显著。

“出价者得”规则被弱化

土地溢价率的高低与保障性住房的地块供给，能够直接反映一座城市对于“住有所居”政策的理解执行的坚决与否。

在首轮集中供地中，22城出让802宗地块，合计土地出让金10530亿，平均土地溢价率达到14.7%。楼面价相比2020年同期上涨15.1%。

首轮集中供地的出让金与溢价率均高于往年，集中土拍显然没有达到降低地价和市场预期的政策目标。因此在二批集中土拍开始后，多个城市选择暂缓供地以进行规则完善调整。

第二轮集中供地成交率与首轮相比有所降低。一是受房企拿地的节奏性策略影响所致，二是部分城市在首批集中供地规则之上又进行了“修补”，对于稳定土地市场也起到了作用。

部分媒体将前一阶段的房企股价大涨作为结果进行推算，认为多座城市针对土拍规则的调整对于房企是利好。实际上，作为土拍规则调整的核心，控制溢价率无疑会降低房企拿地成本，但这也只是规则调整的伴随结果，并非规则调整的目标指向。

我们以的二批集中土拍规则进行详解，其中为重要的两条规则：“摇号确定竞得人”、“竞现房销售面积”。

“摇号确定竞得人”规则规定：当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

如此一来中小规模房企将有更多机会拿地，市场也不会再仅以出价高低与自持比例进行抉择。房企利用产品“缩水”以降低成本所导致的购房者踩雷几率也将减少，这对于消灭劣质住房将是一次有效助力。

“竞现房销售面积”规则规定：在竞拍时该地块若达到出让地价上限后，转为“竞报现房销售面积”。

此次被纳入试点的地块是大兴黄村地块，在价格达到上限后，竞拍房企将以“现房销售”面积为竞争点。对购房者而言，现房销售能够杜绝“烂尾”，真正实现所见即所得；对开发商而言，“高周转”在市场将成为绝唱，现房销售对于房企的资金能力将是一个考验，在这一点上，资金实力雄厚的央企无疑具备优势。

“现房销售”条件之下，资本运作能力成为考验房企盘的核心挑战，就短期而言，“现房销售”仍难以大规模推行，毕竟当下多数房企考虑的还是“效率”，尤其对于大多数民企而言，市面上的钱仍旧很“贵”。

为保障房企在资金利用层面的低杠杆，更是采取了“禁马甲”规则，要求房企拿地后不能转移股权和权益，且在资金端规定了四个不属于：

1. 不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；

2. 不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；

3. 不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；

4. 不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。

如此一来，房企拿地后引入“资本”会造成对房地产的，而且会影响现房的销售，会导致现房的销售过程上的影响，会导致人们的竞争，会导致房产销售出现问题。难度升级，以往拿地后进行联合开发的作将难以实施。

“整体溢价率不超过10%，单宗地溢价率为15%”，限溢价率的规则制定可能是体现坚决建立住房保障体系的决心所在。对于土拍溢价率的设限，既能够将市场预期变得更加温和可控，又对房企拿地成本有降低作用。

此外，对于购房者极为友好的“高标准住宅方案”规则在二批集中供地得到进一步明确。在二批集中供地的43宗地块之中有36宗地为竞品质地块，占比进一步提升至84%，在首批集中供地中，7宗地为竞品质地块。“高标准住宅方案”已经成为土拍的亮点规则，也是保障项目交付品质的重要举措。

“高标准住宅方案”并非比拼豪华程度，而是以“宜居”作为重要评选标准，充分考虑户型实用程度、居住体验、配套设施可达性、公共空间设置等指标。“高标准住宅方案”大概率会解决在前几年由于“双竞规则”所间接导致的项目品质下降问题。

2016年，土拍市场推出“限房价、竞地价”的土地出让模式，自此之后市场中涌现出多个“限竞房”，仅在2019年，限竞房共计成交204套，占新房市场成交的57%。

对于购房者而言，“限竞房”的出现无疑是某种房价的友好，其可以将房价限定在阶段之内；但对房企来说，在土地成本居高与“限竞房”销售限价的情况下，只能往下压成本、要利润，产品减配无疑成为令购房者受伤的地方。一系列围绕项目品质的开始出现，关于外立面鼓包、墙皮掉落、入户过道过窄的出现在祥云赋、紫郡兰园、公园十七区等众多限竞房项目。

“双竞规则”所导致的高地价与低房价组合，压缩了房企的利润空间，房企不会做赔本的买卖，即使保留为微弱的利润，终也还是得由购房者买单。

以完善保障房体系、消灭劣质住房为重任的“模板”并非个案，一众城市也在不断进行规则跟进。包括杭州、宁波在内的部分城市宣布未来30%新房将是保障性租赁住房。

在浙江发布的《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》中写道，在“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。

各地土拍规则的调整目标在于加强保障性住房体系的全国化建立，多个城市的二次集中供地公告中所发布的新“工具”将其决心展现无遗。

如果行业的“上半场”是以市场化为特点，那么“下半场”将是保障房与商品房并行的路径。房企也将要重新适应新的市场规则。

李嘉诚旗下公司时隔十年再次参与内地土拍，你怎么看？

据不完全统计，在2020年成交的宅地中已有10家竞得单位选择与其他1家或多家房企进行联合开发。其中，国锐作为2020年首进常州的房企，在合作开发上选择了2019年进驻的蓝光，而蓝光横山桥项目选择了中奥进行合作；蓝光与中奥可以说是老队友，此前在江阴临港经济开发区合作的江阴天奕云著已顺利，市场反应较好。

我认为这是非常正常的事，因为李嘉诚毕竟是一个商人，他肯定会做有利于自己的事情，这是非常正常的现象

让《每日经济》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述消息的内容相吻合。人觉得非常期待，这样的表现是非常好的，而且也能够吸引更多的观众。

第二轮集中供地大降温：房企资金链偏紧，五城流拍率超30%

实际上，集中供地之外，已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只有少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。

9月22日，克而瑞研究中心发布报告称，从已完成二轮土拍的城市表现来看，溢价率较首轮明显下降，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。

截至9月18日，22个重点城市中已经有厦门、福州、苏州、青岛和天津等9个城市完成了第二贝壳研究院监测数据显示，截至9月15日，福州、济南、天津与青岛完成第二批集中供地，从宅地成交率(成交宗数/出让宗数)来看，福州成交率为68.4%，较首批次下降18.6%；济南成交率为72.9%，较首批次下降21.9%；天津成交率为65.6%，较首批次下降12.0%；青岛成交率为90.0%，较首批次下降8.2%；成都第二批集中供地中的17宗地因故终止出让。次集中供地的出让。而尚未开始二轮集中土拍的城市，在报名环节就已透露出寒意。

杭州市的10幅“竞品质”地块1幅正式进入竞价环节，其余9幅因报名企业未达到3家，无法进入后续的竞拍环节，导致地块面临“流拍”。克而瑞认为，流拍率成为二轮集中土拍的。

对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑：成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在10个百分点以上；长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳二轮流拍率均大幅走高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

值得注意的是，在二轮集中土拍过程中，多个城市出现临时“中止”出让地块的现象。

截至9月17日，已经相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让，总数量高达宗，占这些城市第二轮集中供地总幅数的22%。其中沈阳中止出让宅地多，高达22宗，占其第二轮集中供应总量的比重高达50%。

从土地供应角度来看，截至9月17日，除了郑州和宁波两个城市尚未发布第二轮集中供应以外，其余20个城市土地供应规模与首轮基本持平。

此外，各城市间分化较为显著。其中，苏州、杭州、南京、武汉、长沙等城市第二轮供地规模较首轮明显下滑，降幅均超20%；其他城市较首轮均有明显上涨，尤其是深圳、厦门、青岛等地，供应规模均实现翻番。

由于土拍规则调整，第二次集中供地过程中，多城土地延期出让或重新挂牌，譬如深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌，福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看，很多本该8月集中土拍的城市被挤压至9月、10月。

如若将轮集中供地和第二轮集中供地的竞拍方式作对比后会发现，大致上有三个明显的变化。

具体来看，第二轮集中供地更多采用了“限价 摇号”方式进行土地竞拍，并且溢价率均有明显下调；部分城市取消了竞配建；对项目上市销售做出了更多限制，部分城市出现了现房销售、限售等规定。

克而瑞认为，第二轮集中土拍规则密集调整之后，已完成土地出让的重点城市大多遭遇了“滑铁卢”，溢价率下降，流拍率明显上升，临时中止出让成为“标配”，土地市场热度面临下行压力。土地市场低热之下，拿地成本也在下行，如首轮高自持比例的成都二批次集中成交地块的地房比还不到0.5，较首幅下滑。因此，对于流稳健的房企来说，将迎来以较低成本增加优质土储的机会。

从企业的角度而言，在融资难度加大、资金链偏紧影响下，企业拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。结合近期市场、资金和政策环境来看，重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率。

2020回顾：42家房企土拍拿地，6家新进抢滩

行业调整期出现短期阵痛在所难免，这有利于其长远可持续发展。房地产行业正告别过去大规模扩张的阶段，走在回归理性和稳健发展的道路上，住房也从过于强调其投资属性向居住属性转变。化解经营过程中的金融风险，将杠杆率和负债水平保持在合理区间，不仅是眼下的首要任务，更应成为房企的长期坚持。结束过去高增长阶段，房企利润率趋于平缓，对企业运营能力有更高要求，管理红利的时代已经到来。

2020年，常州市区（不含金坛、溧阳）共有79宗经营性建设用地（不含融资地块）顺利成交，总面积357万㎡，成交总金额556亿元。其中，涉宅用地（含回购地块）共成交60宗，占地面积308万㎡，成交总额529亿元。

纵观全年土地市场，“窗口期”持续在线、优质地块不断入市、多宗地块吸引10余家房企竞拍。据统计，2020年共有42家房企在常州竞得涉宅用地，多家“老面孔”持续深耕，6家房企新晋抢滩。

42家房企拿地，新老“面孔”交相辉映

据统计，2020年共有嘉宏、路劲、黑牡丹、新城、蓝光、百老汇、中梁、阳光城、雅居乐、星河、万科、荣盛、华宇、弘阳、龙涛、龙控、景瑞、大发、碧桂园、龙信、国锐、大唐、德商、中南菩悦等42家房企在常州市区成功竞得宅地。其中，东方新城竞得4宗宅地，有3宗为回购地块；运河南岸、嘉宏、路劲、晋陵等4家房企各竞得3宗地块，运河南岸3宗宅地均为回购地块；新城、协新、蓝光、建源、黑牡丹、中南置地、百老汇等7家房企各竞得2宗地块，协新竞得的2宗宅地均为回购地块。

整体上，2020年共有11家房企竞得2宗及以上宅地，运河南岸、新夏置业、东南经济、协新、东方新城等企业竞得的地块多为回购地块，嘉宏、新城、黑牡丹等“老面孔”频繁亮相，蓝光、大发等“次新面孔”再度拓土，百老汇、龙控等本土企业转战进军，星河、景瑞、荣盛等“歇战”多年房企东山再起，常州土地市场更加异彩纷呈。

4家房企首进，多家房企“来势汹汹”

在以上拿地房企中，中南置地、龙信、国锐、大唐均为次进驻；德商、中南菩悦均为次通过招拍挂拿地。德商此前曾与蓝光合作打造了 遥光辰苑 ；中南菩悦2019年通过股权转让的方式拿下丁香路南侧、玫瑰路东侧地块，开发了红熙台。

与前几年相比，2020年新进驻的房企多为中小型或者刚涉足长三角的企业。一方面，绝大部分品牌房企均已进驻，中小房企为实现整体战略，有布局二三线城市以及都市圈的需求；另一方面，常州土地市场相对于长三角其他城市来说，地价相对较低，弹性空间大，进驻门槛较低。

值得关注的是，在新进房企中，德商、龙信、国锐、大唐、中南菩悦等拿地均实属不易，都为从多家房企中“厮杀”而出，高溢价竞得地块。其中，德商从9家房企中以75.85%的溢价率竞得杨板村地块，楼面单价19792.73元/㎡，树立了常州的新。龙信从18家房企中杀出重围，以58.23%的溢价率竞得原青龙中学地块。不难看出，当前， 常州 房地产 市场的竞争压力已经到了空前的高度，且在当前的房地产市场格局之下，多家房企对于进驻常州来势汹汹。

榜单焕新，嘉宏坐“把交椅”

从2020年在常州拿地房企的的拿地面积和金额来看，嘉宏成了名副其实的“赢家”，以27.35万㎡的面积和34.82亿元的金额成为年度“双料冠军”。此外，黑牡丹、新城、蓝光、路劲等均榜上有名，入榜房企在常州目前均有项目。

其中，2019年5月，蓝光3.47亿元竞得武进区遥观镇地块，为首进常州，项目开发了遥光辰苑，市场反应较好。2020年，蓝光再度高溢价连下2子，顺利晋级拿地面积和金额TOP10，说明其对常州房地产市场的看好以及持续深耕的决心。目前，蓝光横山桥地块已入市，案名 蓝光雍锦园 ，在售均价约16500元/㎡。蓝光曙光化工厂地块案名为蓝光·黑钻，拟建20栋小高层和高层住宅，首开时间待定。

相比较，2019年盘踞榜单的美的、龙湖、宝龙、中海、保利、光明今年均未有拿地，万科仅竞得1宗宅地；不过，据统计，美的、万科、中海、保利等房企在2020年的多场土拍中均有报名，终均“抱憾而归”。这充分说明以上品牌房企对常州土地市场的深耕态度，同时也侧面反映了在“三道红线”的严厉监管下，房企关注资金端，对拿地保持相对谨慎。

精细化管控下，合作拿地、开发继续保截至9月22日，全国22城第二批次地块出让进程已经过半，厦门、福州、苏州等10个城市率先完成出让。观察可以发现，相较于首轮集中供地，溢价率下降、流拍率上升成为本轮土拍的显著特征。持

2020年，监管部门“三道红线”对房企有息负债提出精细化管控，房企关注资金端，投资或将关注结构性机遇带来的增长机会，合作拿地、合作开发将继续保持。

一中东地块由阳光城竞得，与禹洲联合开发。值得关注的是，在4月竞拍的曙光化工厂地块、5月竞拍的一中东地块、8月竞拍的原青龙中学地块以及12月竞拍的三里地块中，禹洲均有报名，都沦为“陪跑”，终与阳光城合作开发一中东地块也算是曲线拿地、弯道进驻，可以看出其参与常州房地产市场建设的决心十分明显。

整体上，合作房企实力相当、新进房企多寻求伙伴，新城、嘉宏等本土房企频繁现身。联合开发一方面能有效降低拿地成本、扩大销售规模、分散风险，另一方面也是当今商品住宅“百家争鸣”时代下优势共享，实现打造更优产品的捷径。

总结与展望

延陵壮哉邑，古隶吴楚粤。版图入中州，挺挺产人杰。常州位居长江之南、太湖之滨，处于长三角中心地带，是苏锡常都市圈的核心成员。房地产市场方面，常州土地市场经历了三年的断供期以及两年多的调整期，目前正呈现蓬勃发展之势。在当前“房住不炒”、“三稳”的大前提下，常州优化落户政策、广纳人才、营造优良营商环境、重视产业转型发展，为房地产市场健康发展打造了良好的基垫。未来，常州将依然是众多房企眼中的“香饽饽”，而“房住不炒”的主基调下，我们期待进驻房企为常州带来更好的产品、更优的服务、实现可持续发展。

罕见！深圳土拍下调住房销售限价，传递了啥信号？

中新网客户端8月31日电 (左宇坤)8月29日，深圳今年第二批集中供地重新挂牌，并公布今年第二次集中土拍的时间为9月28日。22宗地块终于返场，总用地面积约83.据悉，杭州本次出让规则沿用“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价 摇号”的方式，一次性报价阶段确定报价第二高者为竞得人，若有2个及以上竞买人投二次集中供地伊始，多个城市都对土地溢价率的上限进行了限制，这被解读为利好开发商，但仔细研读规则后发现，严格购地资金来源、竞建筑品质等多个细则对开发商提出了更高要求。从大环境看，当前各类严调控政策频出，热点城市市场出现降温趋势，房地产行业整体形势趋紧，房企拿地态度变得谨慎。报金额第二高报价的，通过现场摇号方式确定竞得入选人。4公顷。

二度亮相的地块不变，土拍规则却从强化“房地联动”、严格市场准入、优化竞价方式等多方面进行了优化调整。

房地联动，“住房销售限价下调”引关注

深圳此次政策明确，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格进一步稳定市场购房预期。

在圈内有着“炒房城”称号的深圳，“面包”房价一直炙手可热，“面粉”地价的情况也备受关注。此前的8月6日，深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》宣布原本定于8月9日出让的这批宅地中止。

资料图：正在建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

公告并未对此次深圳土拍中止说明具体原因，只是以“为稳妥推进居住用地集中挂牌交易组织工作”作了简单回应。业内分析则普遍认为此举或为规范拍地机制留出空间。

如今新一轮土拍政策尘埃落定，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类规定值得肯定，也进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。

“过去全国各地都有各类限价政策，但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。”严跃进说。

控马甲、控竞买数量，土拍调控更详细

除了进一步下调住房销售限价，此次政策对于房企的土地限购也出台了更为细致的内容。

联合拿地方面，政策明确联合拿地各方都应该具备房地产开发资质的要求；同时对于此次拿地的房企，多只能竞得3宗地。

“这一方面能限制一些金融机构参与联合拿地的动作；另一方面，房企也不可能无拘无束地获得更多的地块。”严跃进指出，这两个规定是深圳首创，进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市的学习。

同时，政策提出严查房企购地资金来源，确保房企使用合规自有资金购地；禁止企业以马甲形式围标等。

资料图：深圳湾新——魅力“春笋”。中新社记者 陈文 摄

另，政策还要求优化土地竞价方式，大力发展租赁住房，严格限制土地溢价，地块溢价率上限统一由45%降至15%等。“在保持挂牌起始价不变的基础上，超溢价就摇号，这在一定程度上保护了房企利益，防止过度竞争。”中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示。

未来深圳新房价格有望下降

对于深圳的这一系列土拍新举动，“从此，深圳房价的逻辑有了本质变化，‘面粉贵过面包’以及‘面粉涨价带动面包涨价’的现象或将改变，深圳未来房价将在相当一段长时间维持稳定。”童晓玲分析道。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为具有很强的信号意义，未来深圳新房价格有望下降。

“在新房全面限价、价格审批比较严格的情况下，此次供地意味着深圳建立起‘地价-房价’联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段；同时考虑到二手房价格管控情况，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制，价格再次反弹的可能性大大降低。”李宇嘉表示。

除了深圳，广州、杭州两地近日也发布第二批集中供地挂牌出让公告，相较于次集中供地，从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。

调整了规则后，第二轮“双集中”供地的效果将在未来得以揭晓。

福建小县城土拍要求承诺“现房销售”，大规模提现房销售到底合不合适？

对于房企拿了高价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士告诉记者，一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信用评级和体量规模，再通过股票、发债等融资。但这样作有市场放松的成分，也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。

我觉得是非常合适的，只有将房子卖出去了才有资金回笼，才能去做其他的事情，带动当地的经济发展。

我认为从这件事情可以看出，现在房地产业的发展应该是非常乐观的，所以我认为在这种时候就应该放心大胆的去购买一些房产，作为今后的保障。

当然不合适，这种销售模式会导致房产竞争压力增大，而且也会导致房屋的购买出现问题。

我觉得大规模的提现房销售的话是不合适的，但是为了能够保障购房者的权益，那么我觉得还是很有必要的