上海楼市现在是什么情况？

上海楼市：“成交量甚至降到腿肚子”， 价格或进一步下跌。

上海新房倒挂怎么赚钱 上海新房倒挂赚钱吗

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“不敢说全部（二手房），现在诚心卖房的基本都会给议价空间。”昨日（12月28日），上海市浦东新区金桥板块一位房产中介告诉记者。这和去年上半年的情形完全不同，彼时这个板块的房东面对多个买房者“抢房”的行情，大多会选择临时涨价。

成交遇冷

数据显示，截至12月26日，上海市新建商品住宅市场累计成交面积620万平方米，同比下降52%；成交均价47390元/平方米，同比上涨24%。

新房成交量的下滑是由58安居客房产研究院分院张波表示，中高端项目卖得好主要有两方面原因，一是改善性需求在6月市场恢复正常后出现明显增长，并且这类人群在上海长期工作生活的变化性更小；二是新房市场限价因素导致不少中高端项目一二手房倒挂，市场的关注度高，不少新房市场难有斩获人群转向二手市场，带动热度提升。于供给的减少。上海市房地产交易中心数据显示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面积仅为474万平方米。在低供应量的背景下，上海新房市场单周成交量此前一度低于10万平方米，这个交易量甚至低于2014年上海楼市深度调整时的周度成交量。

据业内人士分析，上海外围区域供应成为主力主要是价格因素，郊区一般以为主，均价比较低，可以稀释中高端楼盘对均价的影响。据悉，今年开发商预售证申领困难，尤其是一些高价楼盘很难通过审核。

去年10月，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出进一步加强新建商品住房预销售管理，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源影响买房者心态的，除了楼市成交量下滑、二手房出现议价空间外，还包括调控政策的出台以及购房门槛等。一位在2015年年末就开始筹划买首套房的人士表示，受限于“5年社保”门槛，他在2016年没能买到房，在满足购房条件后，能买得起的房子又太偏远，“还是再等等看”。定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。

从新入市楼盘的摇号情况看，除了今年12月的中金海棠湾项目，其他楼盘参与摇号的客户数普遍高于开发商推盘数。但卢文曦指出，随着调控深入以及市场预期的逐步改变，一些新盘客户的转化率目前只有四成，而上半年可以达到七成。

房企也观望

卢文曦指出，在“买涨不买跌”的心态下，购房客群或进一步减少。经过长期成交低迷，二手房议价空间有进一步打开的苗头，尤其是一些“老破小”或者总价千万以上的房源，接近9折的案例有所增多，因此，二手房市场伴随着量能下滑，成交价还有进一步下跌的可能。

杨红旭指出，当前楼市地价存在一定的泡沫，从地价占房价的比重看，由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅，今年10月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的比重已经达到了64%，创下历史新高。

资料显示，在2016年，由于一线及部分热点城市楼市火爆，开发商抢地导致频出，“面粉贵过面包”的地块数量大增，地价涨幅较大。2016 年下半年，部分热点城市出台相应政策控制地价增长，但从全国层面来看，总体地价涨幅并未受到抑制，2011个月，全国房地产开发企业土地购置均价为5161元/平方米，再创历史新高，同比增长26.4%。

“从现在的状态看，我们打算分两步走，限价和市场价之间价不高的项目，我们会处理掉；如果价太高，明确会亏损的则要想办法，比如把存量资产进行证券化等方式。我们要保证流、谨慎调仓。”一位上市房企高管强调，明年房企重要的是“掌握流的平衡”。

一位浙江房企高管则表示，公司此前主要布局三四线城市，目前公司正在“抢收”：抢、快去化、快回笼。据悉，受益于三四线楼市的火爆行情，该公司在这两年里每年的销售额增幅均超过。

房价倒挂是什么意思

二手房市场往往能够反映出楼市的真实冷暖。上海易居房地产研究院副杨红旭日前表示，上海二手房市场今年的成交量，相比去年出现了腰斩，“成交量甚至可以说降到了腿肚子，价格相比去年也跌了10%左右”。

房价倒挂，即房价与应该呈现的趋势相反的反常现象。 譬如，郊区的房子比市区的房子价格还高。据媒体，城、郊房价倒挂的现象首次在出现。在通州及北部、南部地区，均出现了郊区新房价格超过部分城八区次新房的现象。

房价倒挂是一种比较不正常的价格异，可以理解为区域之间的房价倒挂和新房二手房价格倒挂两种。区域间房价倒挂可以理解为较发上海中原地产市场分析师卢文曦指出，今年上海郊区进一步成为新房供应的主力。数据显示，今年新房供应面积排名前三的嘉定区、青浦区和宝山区，加起来的供应面积占全市总供应量的47.4%，比去年提升5.8个百分点；而徐汇区和长宁区今年没有项目入市，据悉，某个区整年没有新房供应的现象在上海楼市历史上非常少见。达地区的房价比欠发达地区低，比如市区的房价比郊区的房价更低。新房二手房价格倒挂就指是相同地段的房子，新房的价格比二手房低。出现房价倒挂一般表明当地的楼市调控还有一定的空间。

上海新房为什么比二手房便宜

市场预期的改变，也影响了二手房的成交量和成交价。同策研究院首席分析师张宏伟援引数据称，今年前11个月上海二手房共计成交13.97万套，较去年同期大跌61%。从月均数据看卢文曦认为，当前，上海楼市以改善性需求为主，加之新房推盘量积极，不少新盘的区域板块都不错，因此不少买家将手中的二手房出手后购置改善性项目。，上海今年二手房市场月均成交量在1.1万套左右，明显低于2016年3万套左右的月均成交量，另外，上海二手房月度成交量在去年3月达到过值，为5.66万套。

在上海购买新房，也称作“打新房”，好比股票市场中的“打新股”，基本是一个稳赚不赔的生意。因为目前上海新房采用价格备案审批机制目审批价格普遍偏低，所以上海的很多新房价格比周边二手房价格低，外环内普遍有20%左右的价格倒挂，比如新房10万，周边二手可能就在12万以上，部分顶流网红盘倒挂率甚至到达50%，真的就是买到等于赚到。

上海豪宅市场回温：95后中介视频卖掉了5700万豪宅

在预售限价政策的影响下，今年部分入市楼盘价格和二手房价格倒挂明显，今年上半年上海楼市屡现排队抢房现象。5月，上海市住建委发文，明确要求新商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。

“挂牌三年草长得半人高的别墅也卖了”，作为一名上海豪宅经纪人，王玮近期明显感受到豪宅市场的回暖。在上海平稳后的两个月内，他接连经手了两套超3000万元的豪宅。

5700万元豪宅视频连线直接成交

王玮是95后，目前在太平洋房屋任职，从入职到专攻豪宅业务，其在中介行业任职仅3年，但在今年后，他一举拿下了5700万元的别墅大单。

“三年前，我转来浦东北蔡这边的门店，当时跟着师傅去看周边挂牌的别墅，印象很深，有一套院子里的草长得半人高，在我们这一挂就是三年，今年6月份这套别墅我们也卖出去了。”

就其个人而言，在上海平稳后，他一连经手了两套超3000万元的豪宅，其中一套约5700万元。

王玮回忆，这套房子于今年3月份挂牌，当时挂牌价约6100万元左右。但是挂牌后不久，上海就遇到了。

“抛去封控时间，这套房源仅挂牌不到两个月。”王玮说。在封控期间，王玮根据房源前期的走访和调研精准匹配到了客户，经过多次沟通，在解封后不久，客户就决定签约。

但想不到的是，买卖双方竟然都没有见到面，5700万元的豪宅仅通过线上签约完成。

“由于业主常年居住在外地，因此并未赶回来，也比较信任我们，所以通过视频连线就把单子成交了，签约当天，客户就把定金打过去了。”王玮说。

豪宅房主开始上调价格

在业内看来，伴随着的稳定，真实的购买力正不断释放，当前上海楼市正在稳步回暖。而以中高端房源为主的置换需求已率先活跃。

伴随着市场好转，部分豪宅房主开始涨价。

以北蔡大华锦绣板块别墅项目为例，“之前有客户看中这边一套别墅，房主一开始挂牌价6500万元，可以给周期，不多10个月的样子，等到带客户去看的时候，房东直接跳价到7000万元，且要求3个月内全款付清。”大华锦绣板块一中介说。

据上述中介介绍，这样的情况并非个例。“由于别墅项目面积大，因此价格上一旦有波动也会较大。”

从以往成交数据看，以同板块大华伊斐墅为例，贝壳找房APP显示，一套409.2平方米的别墅，挂牌价格6800万元，经过8次带看后该房源于2021年10月1日成交，成交周期50天，成交价格6100万元，成交单价为149072元/平方米。

主攻闵行古美板块的中介李铭也有同样的感受。

“我们这边做的主要是中高端的房源，单价在10万元左右，6月上海解封后，3、4、5月积压的置换客在6月纷纷入市，万源城板块内1000万元至1500万元的房源成交明显。”李铭说。

以万源城尚郡为例，李铭介绍，前，这个小区的成交量1个月在2套左右，今年6月前20天左右，这一小区就成交了7套。伴随着成交量的上涨，部分房主也开实际上，观望情绪在房企中也存在。“因为限价，很多拿了高价地的房企现在没有办法，如果明年限价政策持续，很多房企可能会拖不起。”一位地产开发商高管表示。始上调挂牌价。

“之前，万源城尚郡的挂牌单价在12万元左右，成交量上来后，部分业主将价格上调5%~10%，小部分房主将单价挂上13万元/平方米”。不过，在李铭看来，伴随着购买力的释放，7月份，该小区呈现价高量稳的态势，成交量已经开始回落，7月成交量已回落至2套左右。

成交占比仍在正常范畴

“来我们这买房的，1000万元左右的基本上都是置换的客户，还有一些是黄浦区的户；2000万~3000万元的基本是周边业主，也有一些是外区置换。”李铭说。

不过从上海整体市场情况看，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，6月份二手房市场800万元以上的成交占比是5.5%，相较年初略有增长，但是和去年相比是不多的，从近几年的成交情况来看，中高端住宅成交占比基本维持在5%左右，略有波动也属于正常范畴。

新房豪宅项目成交活跃

率先企稳的不仅仅是二手豪宅，从新房项目看，千万以上豪宅成交量也相对活跃。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月上海新房豪宅（总价1000万元以上）成交2515套，较去年同期上涨180.4%；且豪宅项目成交占6月整体成交量的33.6%，占比较去年同期同样呈上涨态势，涨幅为24.8%。

从刚刚过去的7月份成交数据来看，2022年7月上海豪宅（总价1000万元以上）成交25套，较6月上涨3.72%，较去年同期上涨185.35%；且豪宅项目成交占7月整体成交量的22.61%，占比较去年同期也呈上涨态势，涨幅为9.21%，不过7月占比较6月占比有所下降，降幅为10.75%。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，目前新房推出的楼盘中高端项目偏多。以6月份为例，成交前十榜单来看，有4个单价10万元以上的产品。通常在月度排名当中，很少能出现那么高比例的高价房项目，并且榜单的项目就是10万元以上的产品。

按照上海中原地产公布的数据，6月成交TOP1项目为位于虹口的瑞虹新城·瑧庭，成交均价119725元/平方米，成交套数573套，成交面积80617.96平方米。

7月，中高端产品活跃度得以惯性延续，成交前十榜单中依然有10万元以上的产品。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，豪宅市场较热的原因可能是，从购房群体来看，购买豪宅的群体在阶层、收入水平等方面均处于较高水平，抗风险性也更强，在及行业调整等风波下购买力受到影响不大。并且这部分人群还可以通过购买豪宅的方式来实现为资金保值的目的。